Tháng trước, tôi có ký kết “thỏa thuận đặt cọc” và thanh toán 70 triệu đồng cho chủ đầu tư để mua căn hộ với diện tích 71m2. (Ánh Như)
Tuy nhiên, bạn bè tôi cho rằng việc thu tiền “thỏa thuận đặt cọc” là không đúng quy định, mình có thể lấy lại tiền. Luật sư cho hỏi, tôi có quyền đòi lại số tiền đã thanh toán theo “thỏa thuận đặt cọc” không?
Về vấn đề này, Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn luật sư TP.HCM tư vấn như sau:
Chào bạn, hiện hành pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản không có quy định thu tiền trả trước của người mua căn hộ hình thành trong tương lai bằng hình thức “thỏa thuận đặt cọc”. Tuy nhiên, thực tế nhiều chủ đầu tư đã tự đặt ra khái niệm “thỏa thuận đặt cọc” nhằm lách luật để thu tiền trước của khách hàng (khi dự án chưa đủ điều kiện để mở bán).
Do đó, bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư trả lại khoản tiền mà bạn đã nộp, nếu chủ đầu tư không trả lại số tiền đó thì bạn có thể kiện ra tòa án để đòi lại.
Lưu ý thêm, căn cứ điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Chẳng hạn, giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua, chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó. Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua, chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
Trong 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư. Nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định phải có văn bản nêu rõ lý do.
Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định nêu trên mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này. Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
