Tôi tin tưởng hàng xóm lâu năm nên đặt cọc 150 triệu đồng để mua lô đất 1,2 tỉ đồng của anh T. (theo anh T. thì lô đất nằm ở mặt tiền đường), khi tôi xem đất thì phát hiện lô đất này không có lối đi ra đường (muốn ra đường phải đi qua phần đất của người khác)
Vậy tôi có quyền đòi lại tiền đã đặt cọc vì anh T. gian dối hay không? (Ngọc Long)
Về vấn đề này, Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh tư vấn như sau:
Thứ nhất, theo Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Như vậy, trường hợp này chủ đất đã cố tình cung cấp sai thông tin về lô đất để người mua tin vào sự gian dối đó mà mua đất. Do đó, hợp đồng đặt cọc mua đất này sẽ vô hiệu.
Căn cứ khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Như vậy, trong trường hợp này bạn được quyền từ chối ký kết hợp đồng mua bán đất và yêu cầu chủ đất hoàn trả lại số tiền đã nhận cọc của bạn. Nếu chủ đất không chịu trả lại tiền cọc thì bạn có thể khởi kiện chủ đất ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi chủ đất cư trú để yêu cầu trả lại số tiền đã đặt cọc.
Thứ hai, trường hợp bạn vẫn quyết định mua lô đất này (dù nó không có lối đi) thì bạn vẫn được quyền mở lối đi theo quy định của pháp luật.
Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên.
Căn cứ quy định nêu trên, bạn cần thỏa thuận với những chủ đất liền kề lô đất đó về việc mở lối đi hợp lý cho lô đất của bạn; thay vào đó bạn phải có một sự đền bù tương xứng (tiền, đất hoặc tài sản khác) cho chủ đất liền kề.
Trong trường hợp bạn đã trao đổi với chủ đất liền kề nhưng không đạt được kết quả như mong muốn, phát sinh tranh chấp về lối đi, bạn có thể ý kiến lên chính quyền địa phương để họ hỗ trợ giải quyết thỏa đáng, hoặc có thể kiện ra Tòa án yêu cầu xác định lối đi cho lô đất của bạn.
