Theo Th.S - LS Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An, vay mua chung cư trả góp là hình thức mua chung cư sẽ được ngân hàng và các tổ chức tín dụng cung ứng khi người mua có nhu cầu vay vốn. Người vay mua chung cư trả góp có thể vay bằng cách thế thấp chính căn hộ đó.
Luật sư Hảo cho biết, Luật Nhà ở 2014 đã có quy định rõ về việc về mua căn hộ trả góp. Theo đó, việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.
Đồng thời, bên mua nhà ở trả góp chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.
Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó.
Thủ tục, giấy tờ cần thiết khi mua chung cư trả góp
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người vay cần chuẩn bị đầy đủ những hồ sơ giấy tờ sau để thủ tục vay mua nhà chung cư trả góp diễn ra nhanh chóng.
-Giấy đề nghị vay vốn theo mẫu quy định cho ngân hàng cho vay mua nhà chung cư trả góp
-Các giấy tờ hồ sơ pháp lý như CMND/Hộ chiếu/KT3, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân,… của đại diện vay vốn và bảo lãnh (nếu có)
-Giấy tờ chứng minh tài sản cá nhân: bảng lương hàng tháng, giấy phép khác liên quan có thể chứng minh của người vay và của người cùng trả nợ,…
-Giấy tờ chứng minh nhu cầu và mục đích vay vốn
-Tài sản đảm bảo và tài sản thế chấp cần có giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu.- Nếu người vay đang có khoản vay tại ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng khác thì cần chuẩn bị thêm các giấy tờ như hợp đồng tín dụng, sao kê tài khoản thanh toán...
Bước 2: Sau khi bạn đã chuẩn bị đầy đủ và cung cấp các hồ sơ cần thiết, phía ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ vay của bạn.
Quy trình thẩm định thông thường bao gồm kiểm tra lịch sử tín dụng & điểm tín dụng của bạn; Thẩm định qua trao đổi điện thoại; Thẩm định thực tế nơi cư trú, nơi làm việc/kinh doanh và đi thực địa để định giá tài sản đảm bảo.
Bước 3: Quyết định giải ngân
Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện vay vốn, phía ngân hàng sẽ thông báo cấp tín dụng và tiến hành các thủ tục giải ngân khoản vay.
Trường hợp đã hoàn thành thủ tục sang tên: Các bên ký hợp đồng thế chấp công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ đỏ, sổ hồng...) trước khi giải ngân cho khách hàng.
Trường hợp chưa hoàn thành thủ tục sang tên, bên mua, bên bán và ngân hàng ký thỏa thuận 3 bên về việc giải ngân phong tỏa sổ tiết kiệm/mở tài khoản tạm khóa đối với khoản tiền giải ngân cho bên mua. Sau khi ký kết hợp đồng tín dụng, ngân hàng giải ngân khoản vay vào sổ tiết kiệm/tài khoản tạm khóa đứng tên bên bán và phong tỏa toàn bộ số tiền này trong quá trình hai bên mua bán thực hiện thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật.
Ngân hàng sẽ giải tỏa sổ tiết kiệm/tài khoản tạm khóa cho bên bán sau khi bên vay vốn (Bên mua) ký hợp đồng thế chấp công chứng và thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định.
Bước 4: Giám sát tín dụng và thanh lý hợp đồng
Phía ngân hàng sẽ thường xuyên kiểm tra việc sử dụng vốn vay thực tế của khách hàng, hiện trạng tài sản đảm bảo, tình hình tài chính của khách hàng... để đảm bảo khả năng thu nợ. Sau thời hạn vay, khi khách hàng trả hết nợ và lãi, ngân hàng sẽ tiến hành thanh lý hợp đồng, kết thúc hợp đồng vay mua nhà trả góp.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Cam kết của các bên;
- Các thỏa thuận khác;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Khi mua chung cư trả góp các bên cần ký thêm hợp đồng vay vốn với ngân hàng có thế chấp bằng hợp đồng mua nhà. Các bên mua bán cần xem kỹ về thời hạn vay, thời hạn trả nợ cả nợ gốc và nợ lãi để đảm bảo khả năng thanh toán.
“Về hợp đồng mua nhà cần xem tính pháp lý của dự án để có thể đảm bảo về điều kiện làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà chung cư. Trường hợp khách hàng chưa nắm bắt đầy đủ quyền và nghĩa vụ nên có tham vấn của luật sư để kiểm tra về điều khoản hợp đồng để tránh rủi ro trong quá trình thanh toán nhà trả góp sau này”, luật sư Hảo lưu ý.
