Tôi có vấn đề vướng mắc về chuyển quyền sử dụng đất. Xin hỏi, người đứng tên đã mất còn người nhận thừa kế đang ở nước ngoài, khi đó thì cần chuẩn bị giấy tờ và thủ tục như thế nào? Xin cảm ơn.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời
Do câu hỏi bạn đưa ra chưa đầy đủ thông tin nên trong trường hợp của bạn, luật sư tư vấn đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi người đứng tên sổ đỏ (người chuyển nhượng) đã mất và người nhận chuyển nhượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài để bạn tham khảo.
Thứ nhất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được nhận thừa kế quyền sử dụng đất tại Việt Nam không?
Căn cứ Khoản 3 Luật quốc tịch năm 2008: “3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.”
Căn cứ Điều 5 Luật đất đai năm 2013 về Người sử dụng đất ,trong đó bao gồm:
“Điều 5. Người sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
6.Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;…”
Người nhận chuyển quyền sử dụng đất này thuộc trường hợp tại Khoản 6 Điều 5 Luật đất đai năm 2013, do đó người này được xác định thuộc đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Đây là điểm mới của Luật Đất Đai 2013 khi mở rộng đối tượng được hưởng thừa kế.
Về điều kiện để “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điềm d Khoản 1 Điều 169 Luật đất đai năm 2013:
“Điều 169. Nhận quyền sử dụng đất
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;”
Như vậy, trong trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định pháp luật về nhà ở thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có nhà ở gắn liền với đất hoặc được mua nhà trong các dự án phát triển nhà ở.
Ngoài ra, để người Việt Nam định cư ở nước ngoài được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam cần đáp ứng các điều kiện sau:
Được phép nhập cảnh vào Việt Nam căn cứ theo Khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014:
“Điều 8. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này”.
Có các giấy tờ chứng minh là đối tượng được sở hữu nhà ở:
Căn cứ Khoản 2 Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP
“2. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có giấy tờ theo quy định sau đây:
a) Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;
b) Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.”
Thứ hai, thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không đủ điều kiện nhận thừa kế thì được nhận giá trị phần thừa kế theo Luật Đất Đai 2013 tại Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.
