Câu hỏi của bạn đọc CafeLand có nội dung:
Tôi ở Dĩ An, Bình Dương, năm 2004 tôi có mua một mảnh đất với diện tích 72 m2. Khi mua có làm giấy tay có xác nhận của UBND xã Đông Hòa. Đây là loại đất phân lô, chủ đất có trừ đường đi 2m. Năm 2006 tôi xây dựng nhà ở đến nay.
Cho tôi hỏi trường hợp trên có tách sổ đỏ được không? Nếu được hồ sơ thủ tục như thế nào? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.
huyenle37@...
Luật sư Phan Chung, Công ty Luật Danh Chính trả lời bạn như sau:
Theo như những thông tin mà chị cung cấp thì lô đất của chị thuộc phường Đông Hòa, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Như vậy, lô đất của chị được xác định là đất đô thị.
Theo Khoản 4 Điều 144, Luật đất đai 2013 thì:
“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.”
Như vậy, diện tích tối thiểu để được tách thửa đối với mảnh đất của chị sẽ do UBND tỉnh Bình Dương quy định. Căn cứ Điều 3 Quyết định 38/2014/QĐ-UBND về việc quy định diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương thì:
“1. Diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa theo đơn vị hành chính của các huyện, thị xã, thành phố được quy định như sau:
| Đơn vị hành chính | Đất ở (m2) |
| Tại các phường | 60 |
| Tại các thị trấn | 80 |
| Tại các xã | 100 |
2. Các thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa theo quy định tại Khoản 1 Điều này phải bảo đảm:
a) Đối với thửa đất ở sau khi được tách thửa phải tiếp giáp đường và có kích thước bề rộng và chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 4m;
b) Thửa đất không thuộc khu vực phải thu hồi đất đã được công bố hoặc đã có Quyết định thu hồi đất.”
Đất của chị là đất ở, đạt diện tích 72m2 nên đủ điều kiện diện tích tối thiểu được tách thửa. Ngoài ra, các thửa đất ở sau khi được tách thửa phải tiếp giáp đường và có kích thước bề rộng và chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 4m. Như vậy, chị có thể tách sổ đỏ đối với mảnh đất này.
Đồng thời, theo quy định tại Khoản 5 Điều 4 Quyết định 38/2014/QĐ-UBND về việc quy định diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương thì:
“Thửa đất được hình thành do người sử dụng đất tự tách ra từ thửa đất đang sử dụng kể từ ngày Quyết định này có hiệu lực trở về sau mà thửa đất đó có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì không được cấp Giấy chứng nhận, không được làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”
Như vậy, nếu chị muốn tách ra một thửa 60m2 và thửa còn lại 12m2 thì phần đất 12m2 này có diện tích nhỏ hơn diện tích tổi thiểu được tách thửa nên sẽ không được cấp GCN. Tuy nhiên, nếu phần đất này chị có đề nghị hợp thửa với mảnh đất liền kề tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn 60m2 thì chị được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đó. Và chị vẫn được cấp GCN cho thửa đất mới theo như quy định tại Khoản 2 Điều 4 Quyết định 38/2014/QĐ-UBND.
Trình tự thủ tục tách thửa:
Căn cứ Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa đất gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Căn cứ Điều 75 Nghị định 43/2014 thì trình tự thủ tục như sau:
- Nộp 01 bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai
- Văn phòng đăng ký đất đai sẽ đo đạc địa chính để chia tách thửa đất; Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa; Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
