Câu hỏi từ bạn đọc CafeLand có nội dung:
Em và bạn muốn mua một lô đất diện tích 120m2, mỗi người 60m2 để cất nhà ở thôn Định An, xã Hiệp An, huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng.
Miếng đất này là lô đất tái định cư có diện tích 358m2. Giờ em đi hỏi thủ tục tách sổ đỏ thì được địa chính huyện trả lời là lô đất tái định cư nên không tách sổ được.
Vậy nếu giờ em mua đất mà hợp đồng mua bán có UBND xã chứng nhận thì lô đất đó em mua có hợp lệ không. Lô đất đó nếu thực hiện mua bán như vậy thì đã thuộc quyền sở hữu, sử dụng của em chưa. Nếu chủ nhà có bán lô đất của em đã mua cho người khác thì giao dịch mua bán đó có hiệu lực không và sau này em có thể làm sổ đỏ được không. Mong nhận được phản hồi của anh chị. Em cảm ơn.
hoaithukt86@gmail.com
Luật sư Lê Thị Chiêu Oanh – Công ty Luật TNHH Đất Luật trả lời:
Theo quy định của pháp luật, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện đúng theo quy định của pháp luật thì mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ Điều 106, Điều 127 Luật Đất đai năm 2003, bên chuyển nhượng muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau: a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, theo quy định tại Quyết định số 08/2008/QĐ-UBND ngày 24/3/2008 của UBND tỉnh Lâm Đồng thì “đối với những khu vực đã có qui hoạch chung; qui hoạch chi tiết xây dựng và đã có điều lệ quản lý qui hoạch, trong đó xác định rõ loại nhà ở, thì việc tách thửa tuân theo điều lệ và qui hoạch đã được duyệt”. Do lô đất trên thuộc dự án tái định cư đã được phân lô theo qui hoạch được duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên không thể thực hiện tách thửa và chuyển nhượng một phần diện tích.
Nếu UBND cấp xã chứng nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng như đã nêu ở trên thì cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất vẫn sẽ không tiến hành cấp Giấy chứng nhận cho ông/bà nếu phát hiện quyền sử dụng đất không đủ điều kiện chuyển nhượng.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực vẫn chưa xác lập quyền sử dụng đất của ông/bà đối với diện tích đất đã nhận chuyển nhượng. Ông/bà chỉ được công nhận là người sử dụng đất khi đã đứng tên quyền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Điều 692 Bộ luật Dân sự). Trường hợp bên chuyển nhượng đã ký hợp đồng chuyển nhượng với ông/bà nhưng lại tiếp tục chuyển nhượng lô đất đó cho người khác thì khi ông/bà khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu bảo vệ quyền lợi cho mình, theo đó, Tòa án sẽ tuyên hợp đồng chuyển nhượng giữa ông/bà và bên chuyển nhượng vô hiệu do vi phạm quy định của pháp luật, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (Điều 128, 137 Bộ luật Dân sự năm 2005).
