Câu hỏi của bạn đọc CafeLand có nội dung:
Tôi đang có ý định mua mảnh đất nông nghiệp 3x20m tại xã Vĩnh Lộc A, Bình Chánh (hiện trạng đất này là đất nông nghiệp do chủ phân lô bán thành đất xây dựng). Đất này đã qua một đời chủ.
Chủ đất hiện tại đồng ý khi 2 bên mua bán miếng đất này sẽ làm hợp đồng mua bán công chứng tại văn phòng công chứng hoặc công chứng tại xã. Họ hứa sau khi mua bán sẽ có cách cho tôi xây dựng nhà cấp 4. Luật sư cho hỏi, trường hợp này có lập được hợp đồng mua bán có công chứng không? Sau này nếu đất đó thuộc quy hoạch, nhà nước thu hồi thì tôi có được đền bù đất không?
Sau này, tôi có thể chuyển được sang đất ở lâu dài được không? Tôi có thể xin số nhà của huyện rồi xin giấy phép sửa chữa nhà được không? Mong luật sư giải đáp giúp. Xin cảm ơn.
daohue1292@...
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An trả lời bạn như sau:
Thứ nhất, đất nông nghiệp có được tự tách thửa?
Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn định mua 60m2 đất nông nghiệp tại xã Vĩnh Lộc A, Bình Chánh. Về diện tích tối thiểu để tách thửa theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa đất trên địa bàn TP.HCM tại Điều 5. Quy định về tách thửa các loại đất khoản 2. Tách thửa đất nông nghiệp:
a) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
b) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố, thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 49, Luật Đất đai.
Căn cứ theo quy định trên, trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp phần diện tích bạn dự định mua không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa, nên không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai, về việc chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ tại Điểm a, d Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 có quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Như vậy, trường hợp muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì cần phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo đó phải thỏa mãn điều kiện quy định tại điều 52 Luật Đất đai năm 2013:
+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Như vậy, điều kiện để bạn chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương, phù hợp với nhu cầu sử dụng đất thực tế và phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
