Tôi đang làm thủ tục mua căn hộ chung cư Q.12. Chủ đầu tư đã ký với người bán hợp đồng góp vốn (người bán đã thanh toán 95%, 5% còn lại người mua sẽ trả khi nhận được giấy tờ chủ quyền ra tên người mua).
Bây giờ người bán làm thủ tục bán lại căn hộ cho tôi thì chủ đầu tư không làm hợp đồng mua bán cho tôi là người chủ mới nhất của căn hộ, thay vào đó họ làm Biên bản thỏa thuận Chuyển nhượng hợp đồng giữa 3 bên: chủ đầu tư - người bán - người mua theo quy định mới của Nhà nước. Tất cả các hóa
(Quý Phúc, phuc.truong@...)
- Trả lời:
Đối với việc mua bán nhà, mà căn nhà có nguồn gốc từ việc người bán góp vốn với chủ đầu tư trong một dự án bất động sản, khi người này có nhu cầu bán lại nhà, thì căn cứ Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1-9-2010 của Bộ Xây dựng có 1 số trường hợp sau:
1- Nếu người góp vốn (người bán) đã nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư, thì người này chỉ được bán nhà sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và Hợp đồng mua bán phải do một Phòng công chứng có thẩm quyền chứng nhận. Nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thì hai bên chỉ có thể ký kết với nhau Hợp đồng đặt cọc để đảm bảo, sau khi người bán được cấp Giấy chứng nhận, thì có nghĩa vụ ký kết Hợp đồng mua bán nhà tại Phòng công chứng có thẩm quyền.
2- Nếu người góp vốn (người bán) chưa nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư, thì người này được phép chuyền nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở như sau:
a) Bên bán và bên mua phải lập Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở và văn bản này do một Phòng công chứng có thẩm quyền chứng nhận. (Theo mẫu quy định tại Phụ lục số 14 của Thông tư 16/2010 TT-BXD).
b) Sau khi Văn bản chuyển nhượng nêu trên được ký kết, hai bên phải đến cơ quan thuế để làm thủ tục liên quan đến thuế thu nhập cá nhân…
c) Sau khi đã hoàn tất thủ tục thuế, hai bên mua bán chuyển Văn bản chuyển nhượng hợp đồng đến cho chủ đầu tư để chủ đầu tư xác nhận, khi xác nhận văn bản này, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản chi phí nào.
Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, thì mọi quyền và nghĩa vụ giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng được chấm dứt.
Đồng thời, cũng từ thời điểm này, mọi quyền và nghĩa vụ giữa chủ đầu tư và bên nhận chuyển nhượng bắt đầu có hiệu lực. Như vậy, sau khi Văn bản chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, thì quyền và nghĩa vụ giữa chủ đầu tư và bên nhận chuyển nhượng được xác lập, lúc đó bên nhận chuyển nhượng là bên mua nhà.
Theo thư trình bày, cho biết các bên sẽ ký kết Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng hợp đồng ký kết văn bản như vậy là đúng với quy định nêu trên, nhưng thông tin cho rằng văn bản này không được ký kết giữa 3 bên là không chính xác. Căn cứ điểm a, Khoản 1, Điều 20 Thông tư 16/2010/ TT-BXD, thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết giữa 2 bên gồm có bên bán và bên mua và Phòng công chứng là cơ quan có thẩm quyền chứng nhận hợp đồng. Sau đó, chủ đầu tư là nơi xác nhận về việc người mua mới đã nhận sang nhượng hợp đồng. Vì vậy, chủ đầu tư không phải là 1 bên tham gia thỏa thuận trong văn bản thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà ở.
3- Về các hóa đơn nộp tiền của người bán.
Khi hợp đồng góp vốn giữa chủ đầu tư và người góp vốn được ký kết và sau đó người nộp tiền góp vốn, thì chủ đầu tư phải lập hóa đơn, chứng từ nhận tiền. Những chứng từ này là bằng chứng chứng minh người góp vốn đã thực hiện hợp đồng.
Do đó, không thể hủy bỏ hay thay tên của người mua mới trên các hóa đơn chứng từ này. Mặt khác, quyền và nghĩa vụ của người mua mới được xác lập căn cứ trên văn bản chuyển nhượng hợp đồng, chứ không phải trên việc thay tên người mua mới trên các hóa đơn góp vốn, nộp tiền của chủ cũ.
Vì vậy, chủ đầu tư không hủy bỏ hóa đơn của người góp vốn trước đây là đúng quy định của pháp luật và việc này không làm ảnh hưởng đến việc lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua mới. (Căn cứ điểm đ, Khoản 1 Điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD).
Trân trọng,
Luật sư PHẠM ĐÌNH SƠN
(Công ty Luật TNHH Quốc An)
