Hiện tại tôi đã xây nhà và vào ở. Luật sư cho hỏi, tôi muốn sang tên và tách thửa thì hồ sơ thủ tục như thế nào? Chi phí ra sao? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, HN trả lời bạn như sau:
Thứ nhất: Điều kiện chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô bán nền
Căn cứ Điều 194 Luật đất đai 2013 quy định :
Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê
1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;
b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.
2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật này;
b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Do đó, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê cần đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.
2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
3. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
4. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này.
Căn cứ theo quy định trên chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định.
Nếu bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ một chủ sử dụng đất, công ty kinh doanh bất động sản đóng vai trò là bên thứ 3, thực hiện môi giới giao dịch này, căn cứ theo quy định trên của Luật Đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người sử dụng mảnh đất phải có công chứng, chứng thực mới đảm bảo được giá trị pháp lý, ngoài nhữngđiều kiện về nội dung và điều kiện của các bên thực hiện giao dịch.
Trường hợp thứ hai, giao dịch chuyển nhượng trực tiếp giữa bạn và bên công ty môi giới Bất động sản mà Công ty đã nhận chuyển nhượng từ chủ sử dụng thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực và thực hiện công chứng theo yêu cầu các bên nhưng phải bằng hợp đồng.
Căn cứ theo thông tin bạn cung cấp nếu bằng hình thức viết tay với chủ sử dụng đất là không đáp ứng quy định pháp luật về hợp đồng và ngoài ra còn cần xem xét các điều kiện của dự án đã đáp ứng quy định được bán phân lô bán nền chưa.
Thứ hai: Xây dựng nhà không có Giấy phép xây dựng
Theo quy định của pháp luật thì về nguyên tắc, người sử dụng đất chỉ được xây dựng nhà trên đất có mục đích sử dụng là đất ở. Trong trường hợp này, bạn đã xây dựng trên đất trồng cây lâu năm. Theo đúng quy định của pháp luật thì trước khi xây nhà bạn phải chuyển mục đích sử dụng của mảnh đất này từ đất trồng cây lâu năm thành đất ở. Trường hợp tự ý xây dựng nhà khi chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng đất là hành vi vi phạm và có thể bị xử phạt hoặc sẽ không được công nhận công trình đã xây dựng trái phép.
Hành vi này có thể bị coi là sử dụng đất không đúng mục đích và theo Điều 8 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP:
“2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;
b) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;
c) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
3. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;
b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này”
Do đó, bạn phải xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư. Về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất trồng cây lâu năm sang đất ở thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất theo điều 52 Luật Đất Đai: kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Theo quy định tại Nghị Định 43/NĐ-CP thì Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt. Vì vậy, việc xây dựng nhà cần tuân thủ theo đúng giấy phép xây dựng của dự án.
Thứ 3 về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, căn cứ theo Điều 69 - Nghị Định 43/2014
Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa đất gồm có:
- Đơn đề nghị tách thửa đất theo Mẫu số 11/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Việc tách thửa cần đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa. Như vậy, trường hợp của bạn cần xem xét những điều kiện về chuyển nhượng, xây nhà trên đất, sau đó mới tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa. Bạn nên liên hệ Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện để cung cấp thêm thông tin về phân lô thửa đất.
